INCC no imóvel na planta: Justiça condena cobrança irregular

Compradores de apartamentos em construção devem ficar atentos a cláusulas contratuais que encarecem indevidamente o financiamento. O uso do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) para corrigir o saldo devedor tem sido alvo de contestações judiciais após construtoras utilizarem artifícios formais para aplicar o reajuste todo mês, inflando o custo final em dezenas de milhares de reais.

Como funciona a regra dos 36 meses e a tentativa de driblar a lei

De acordo com a legislação brasileira, a correção monetária com periodicidade mensal só é legalmente autorizada em contratos de comercialização imobiliária que tenham duração superior a 36 meses. Quando o cronograma financeiro dura menos tempo, o reajuste do saldo devedor obrigatoriamente precisa ocorrer apenas uma vez ao ano.

Para contornar esse teto legal e manter a atualização mês a mês, diversas incorporadoras passaram a embutir uma parcela residual de baixo valor com vencimento distante. A inclusão dessa pequena quantia muitos meses depois do pagamento das prestações principais serve exclusivamente para simular um contrato de prazo longo.

Tribunais identificam manobra e mandam restituir compradores

O Poder Judiciário vem impondo limites a essa prática. Em São Paulo, uma sentença da 5ª Vara Cível de Santo Amaro determinou a nulidade da cobrança mensal em uma transação de R$ 1,28 milhão. O cronograma principal de pagamentos terminava em 17 meses, mas havia uma parcela residual de R$ 1.000 fixada quase dois anos após a quitação do grosso da dívida.

Na decisão, o juiz Rafael Campedelli Andrade destacou que a quantia não possuía função econômica legítima e serviu unicamente para estender de forma artificial o prazo de 36 meses. Diante da fraude à legislação, a incorporadora foi condenada a ressarcir em dobro a quantia excedente cobrada pela correção mensal.

O advogado Roberto Amaral, que atuou na ação, reforça que esse valor diminuto isolado no fim da planilha de pagamentos funciona como uma evidência imediata de irregularidade. Segundo ele, o montante de R$ 1.000 sequer permanecia aberto no financiamento bancário do cliente, sendo apenas somado à dívida repassada ao banco.

Precedentes na segunda instância paulista

A discussão também ganhou força na 34ª Câmara de Direito Privado paulista, que julgou casos parecidos. Em um deles, referente a uma propriedade de R$ 1,71 milhão, a parcela artificial de R$ 1.000 vinha logo após um pagamento expressivo de R$ 400 mil. Em outro contrato, de cerca de R$ 428 mil, a prestação simbólica sucedia uma parcela de quase R$ 320 mil.

O especialista em direito imobiliário Luiz Busta explica que a maioria dos adquirentes só nota o prejuízo muito tempo depois da entrega das chaves ou da quitação da unidade. Ao auditar o histórico de pagamentos, muitos percebem que arcaram com reajustes indevidos e recorrem à Justiça para reaver o dinheiro.

O perigo da incidência acumulada do INCC sobre o saldo

O especialista Daniel Vicentini alerta que muitos compradores se iludem ao focar unicamente nas parcelas de entrada e no valor divulgado na planta, esquecendo que o saldo devedor sofre a variação contínua da construção civil. Quando a cobrança mensal recai sobre montantes vultosos por muito tempo, a dívida cresce exponencialmente.

Embora a previsão do índice seja legal, ela deve obedecer rigorosamente às normas contratuais e legais vigentes. Conforme aponta o advogado, falhas na aplicação dos cálculos ou cobranças abusivas abrem espaço para pleitear a revisão judicial e o ressarcimento de pagamentos indevidos.

Vale ressaltar que nem todo contrato com fluxo superior a três anos ou com valores após a entrega das chaves é irregular, desde que isso resulte de uma negociação real e coerente com a capacidade financeira do adquirente.

O que analisar antes de assinar o contrato de compra e venda

Para evitar surpresas no orçamento familiar durante a obra, especialistas recomendam verificar com atenção os seguintes tópicos contratuais:

• Duração real do cronograma: confirme se o pagamento relevante realmente ultrapassa 36 meses ou se termina antes.
• Parcelas residuais: desconfie de valores irrisórios (como R$ 1.000) posicionados muito tempo após a última prestação relevante.
• Forma de correção: verifique se o reajuste pelo INCC é mensal ou anual e se está de acordo com a duração real do negócio.
• Previsão de entrega das chaves: entenda qual parcela vence no momento da conclusão do empreendimento.
• Simulação do saldo: calcule com antecedência os impactos projetados do índice da construção civil no preço global do bem.

Ao notar indícios de distorção no fluxo de pagamentos, a recomendação é buscar assessoria jurídica especializada antes da formalização do compromisso de compra.